Tuesday, August 30, 2011

Prices of residential properties in Mumbai & Delhi may take a dip! - Money Matters

Prices of residential properties in Mumbai & Delhi may take a dip! - Money Matters:

'So like me, if you’re eyeing for new properties for your perfect new home, this may just be your reason to rejoice today. The cost of your dream home just got a tad bit lesser as prices of new residential property could decline by almost 10-15% this Diwali.

Builders are under pressure from banks and investors must sell in order to generate revenues. The growing heap of debt is adding to the pressure even further (over Rs. 38, 000 crore for the top 11 realtors, reports say). “The property market cannot sustain the current price levels. Mumbai & Delhi are the most investor-driven markets. This is where the first crack can come from” says VK Sharma, chief executive officer of LIC Housing Finance, the state-owned insurer that controls a big portion of India’s home finance-market. So, as a solution, a 10 to 15% price correction is likely to occur this festive season as a means to revive sales, he informed.

But major builders are of the opinion that in order for prices to come down, the supply also must increase. “The RBI’s rate tightening has resulted in developers not having funds to complete projects, and hence the supply will remain in check while demand is still intact”

“For any easing of prices, the secret is to increase supply, not decrease it” says Niranjan Hiranandani, managing director of Hiranandani Constructions. “Developers will hold on to their stocks, unless someone is over-leveraged” he added.

Still, a common opinion is building among several market participants that the crucial Mumbai & Delhi-NCR markets will correct soon. “A price correction in Mumbai & Gurgaon is bound to happen…. There will be a fractional break of 15% in the Mumbai market” says V Hari Krishna, director at Kotak Realty Fund, a private equity arm of Kotak Bank.

जान लें डीडीए से प्लॉट फ्री होल्ड कराने की प्रक्रिया- Navbharat Times

जान लें डीडीए से प्लॉट फ्री होल्ड कराने की प्रक्रिया- Navbharat Times:

अगर आप का मकान है और जमीन डीडीए की है तो फ्रीहोल्ड कराने के लिए लंबी - चौड़ी प्रक्रिया से गुजरना होगा।सबसे पहली बात तो यह कि क्या आप अलॉटी हैं। अगरअलॉटी हैं तो 50 स्क्वेयर मीटर तक के प्लॉट पर लीज होल्डसे फ्री होल्ड में बदलने के लिए कोई कन्वर्जन चार्ज नहीं है।सिर्फ 200 रुपए की प्रोसेसिंग फीस ली जाती है। अगरअटर्नी होल्डर हैं तो आपको कन्वर्जन चार्ज के अलावा उसकेऊपर एक तिहाई सरचार्ज लगाया जाता है।

अलॉटी और अटर्नी होल्डर , दोनों में से किसी के द्वाराफ्रीहोल्ड कराने के लिए फॉर्म तो एक ही है , लेकिन इसकेसाथ मांगे जाने वाले दस्तावेज अलग - अलग होते हैं। एकअलॉटी से फ्री होल्ड कराने के लिए जिन डॉक्यूमेंट्स कीमांग की जाती हैं , वे हैं -

- अंडरटेकिंग , एफिडेविट और इडेमिनिटी बांड
- डी फॉर्म की कॉपी
- फिजिकल पजेशन प्रूफ
- ग्राउंड रेंट पेमेंट डिटेल
- लीज डीडी की फोटो कॉपी
- अगर लोन है तो मोरगेज एनओसी

अटर्नी पर एक्सट्रा डॉक्यूमेंट
ऐप्लिकेंट के अटर्नी होल्डर होने की स्थिति में इन दस्तावेजों के अलावा अलॉटी से लेकर ऐप्लिकेंट तक खरीद -बिक्री से संबंधित एग्रीमेंट टु सेल , जनरल पॉवर ऑफ अटर्नी और पेमेंट रसीद की कॉपी भी लगानी पड़ती है। यादरखें , डीडीए द्वारा कभी खाली प्लॉट को फ्रीहोल्ड नहीं किया जाता है। फ्रीहोल्ड की प्रक्रिया प्लॉट पर मकान बननेके बाद ही शुरू होती है या यूं कहें कि आप मकान बनाने के बाद ही फ्रीहोल्ड के लिए ऐप्लिकेशन दे सकते हैं।डीडीए द्वारा फ्लॉट फ्रीहोल्ड करने के लिए निर्धारित समय 45 दिन है , लेकिन व्यवहारिक रूप से तीन से चारमहीने का समय लगता है।

अंडरटेकिंग
2001 के बाद से डीडीए ने डी - फॉर्म देना बंद कर दिया है। इसकी जगह अब डीडीए द्वारा अपने फील्ड स्टाफ सेखुद एंक्वायरी करवाई जाती है। ऐप्लीकेशन के साथ मांगे जाने वाले अंडरटेकिंग , एफिडेविट और इडेमिनिटी बांडकाफी अहम होते हैं। अंडरटेकिंग में ऐप्लिकेंट द्वारा इस बात का वचन लिया जाता है कि अगर प्लॉट पर किसीप्रकार की बकाया राशि डीडीए के पक्ष में देय है , तो वह मांग पर उसका भुगतान करेगा। साथ ही ग्राउंड रेंट केरूप में मांगी जाने वाली राशि का तुरंत भुगतान करेंगे।

ऐफिडेविट
ऐफिडेविट के द्वारा ऐप्लिकेंट यह बताता है कि प्लॉट का गैररिहायशी रूप में इस्तेमाल नहीं हो रहा है और प्लॉटका कब्जा उसके पास है। साथी ही यह भी कि उस संपत्ति में किसी प्रकार का कोई अवैध निर्माण नहीं है और ग्राउंडरेंट पे कर दिया गया है और ऐप्लिकेशन में बताई गई सारी बातें सही हैं। इनडेमिनिटी बांड के द्वारा ऐप्लिकेंट इसबात की घोषणा करते हैं जो कि जो प्रॉपर्टी है , वह विवाद रहित है। किसी को कोई नुकसान होता है , तो उसकीभरपाई ऐप्लिकेंट द्वारा की जाएगी।

प्रोसेसिंग फीस और चालान
सारे दस्तावेजों के साथ ऐप्लिकेशन फॉर्म आईएनए , विकास सदन में निर्धारित काउंटर पर जमा करवाना होताहै। वहां अस्सिटेंट डायरेक्टर लेवल के ऑफिसर होते हैं जो फॉर्म को चेक करते हैं। उसके बाद चालान बनाया जाताहै जिसमें प्रोसेसिंग फीस और कन्वर्जन चार्ज वगैरह का विस्तृत विवरण होता है। चालान की चार कॉपी दी जातीहै। और इसकी राशि विकास सदन स्थित एसबीआई शाखा में जमा कराना होता है। इसकी दो कॉपी बैंक से वापसमिल जाती है जिसमें एक कॉपी ऐप्लिकेंट की होती है और एक कॉपी ऐप्लिकेशन फॉर्म के साथ डीडीए के निर्धारितकाउंटर पर जमा करा दी जाती है। इस तरह एप्लीकेशन की प्रक्रिया पूरी हो जाती है। आप देरी की स्थिति मेंडीडीए , विकास सदन से ही अपने ऐप्लिकेशन का स्टेटस पता कर सकते हैं।

डी के सिंह

मकान खरीदते वक्त अतिरिक्त खर्चों पर रखें ध्यान- Navbharat Times

मकान खरीदते वक्त अतिरिक्त खर्चों पर रखें ध्यान- Navbharat Times:

अमित पुरव (40 साल) और उनकी पत्नी नेहा सोच रहे थे कि उन्होंने इतना पैसा बचा लिया है जिससे मुंबई में एक प्रॉजेक्ट में मकान खरीदा जा सकता है। आनंद के मुताबिक , ' उस वक्त बाजार भाव लगभग 4,000 रुपए प्रति वर्ग फुट था और हम 800 वर्ग फुट का मकान खरीदना चाहते थे। हमें लग रहा था कि इस घर का कुल बजट करीब 32 लाख रुपए बैठेगा। हमने यह भी सोचा कि रजिस्ट्रेशन और स्टैंप ड्यूटी की लागत दो लाख रुपए से ज्यादा नहीं बैठेगी। '

लेकिन आनंद और उनकी पत्नी को जबरदस्त झटका लगा। प्रॉपर्टी डिवेलपर ने उन्हें बताया कि घर की कुल कीमत उनके तय किए गए बजट से 40 से 50 फीसदी ज्यादा होगी। नेहा के मुताबिक , ' हमें घर पसंद था और हमने उसे तकरीबन चुन लिया था। उस वक्त डिवेलपर ने हमें दूसरे शुल्कों के बारे में बताया , जो हमें चुकाने थे। '

नेहा के मुताबिक , डिवेलपर ने कहा कि उन्हें करीब तीन लाख रुपए कार पार्किंग के लिए देने होंगे। इसके अलावा ,दो साल के लिए मेनटिनेंस चार्ज के अडवांस भुगतान जैसे दूसरे शुल्क भी चुकाने थे। दो साल के लिए मेनटिनेंस चार्ज 96,000 रुपए था। हेल्थ क्लब सदस्यता के लिए दो लाख रुपए का एकमुश्त भुगतान और बिजली मीटर और ग्रिल फिटिंग जैसे कामों के लिए 70,000 रुपए भी देने थे।

नेहा बताती हैं , ' हमें आठवें फ्लोर के लिए 800 रुपए प्रति वर्ग फुट का और भुगतान करना था क्योंकि नीचे वाली सारी यूनिट्स बिक चुकी थीं। जब स्टैंप ड्यूटी , रजिस्ट्रेशन और ब्रोकरेज चार्ज को भी खर्च में शामिल किया गया तो हमारे लिए घर करीब 15 से 16 लाख रुपए और महंगा पड़ रहा था। यह हमारे बजट से बाहर था , ऐसे में हमें अगले कुछ वक्त के लिए अपनी योजना टालनी पड़ी। '

अतिरिक्त खर्च के लिए रखें रकम
घर खरीदने की इच्छा रखने वालों को इसकी मूल कीमत के साथ अतिरिक्त खर्चों की व्यवस्था भी रखनी चाहिए। मसलन , स्टैंप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क। अकेले इन दोनों से प्रॉपर्टी की कीमत करीब पांच से 12.5 फीसदी तक ऊपर चली जाती है। ये शुल्क राज्यों के हिसाब से अलग-अलग हैं।

साथ ही , अगर कोई शख्स ब्रोकर के जरिए मकान तलाश कर रहा है तो उसे प्रॉपर्टी की वैल्यू के दो फीसदी की दर से ब्रोकरेज शुल्क भी देना पड़ता है। इन अनिवार्य शुल्कों के अलावा कुछ डिवेलपर आपसे दी जा रही सुविधाओं के हिसाब से अतिरिक्त शुल्क भी मांग सकते हैं। जोन्स लैंग लसाल इंडिया के सीओओ (रेजिडेंशल सर्विसेज) मुहम्मद असलम कहते हैं कि यह मानकर चलना चाहिए कि प्रॉपर्टी की वैल्यू की कम से कम 10 फीसदी के बराबर रकम की जरूरत आपको अतिरिक्त खर्चों के लिए पड़ेगी। असलम के मुताबिक , ' खरीदे जा रहे घर पर स्टैंडर्ड अतिरिक्त खर्च स्टैंप ड्यूटी , रजिस्ट्रेशन और इलेक्ट्रिक मीटर शुल्क होते हैं। अगर कोई सोसायटी नहीं बनाई गई है , तो अमूमन दो साल के लिए मेनटिनेंस चार्ज अडवांस में चुकाना पड़ता है। '

असलम के मुताबिक , इसके अलावा भविष्य में मरम्मत के कामों के लिए भी पहले से ही फंड की मांग की जा सकती है। असलम के मुताबिक , ' अगर प्रॉजेक्ट में क्लबहाउस है तो उसका सदस्यता शुल्क भी लगेगा। '

कोहिनूर सिटी प्रॉजेक्ट के हेड अतुल मोदक कहते हैं कि कॉन्ट्रैक्ट पर दस्तखत करने से पहले खरीदारों को सभी दरों और शुल्कों के बारे में पूरा ब्योरा मिलना चाहिए। वह कहते हैं , ' कई बार ग्राहक बुकिंग यह मानते हुए करवा सकते हैं कि उन्हें केवल अनिवार्य दर का ही भुगतान करना है। डिवेलपर उन्हें कॉन्ट्रैक्ट पर दस्तखत होने के बाद इन शुल्कों के बारे में जानकारी दे सकता है। उस वक्त कॉन्ट्रैक्ट से पीछे हटना काफी मुश्किल हो जाता है। '

मोदक कहते हैं कि प्रॉपर्टी की मूल कीमत के साथ कई और शुल्क भी जुड़े हो सकते हैं। कई डिवेलपर तीन लाख रुपए से लेकर पांच लाख रुपए तक जिम या क्लब मेंबरशिप के तौर पर चार्ज करते हैं। मोदक के मुताबिक , 'अगर डिवेलपर ने प्रॉजेक्ट की ओर जाने वाली सड़क बनाने जैसे इंफ्रास्ट्रक्चर पर कुछ पैसा खर्च किया है तो वह दो लाख से चार लाख रुपए तक इंफ्रास्ट्रक्चर डिवेलपमेंट फीस इस शुल्क को रिकवर करने के लिए ले सकता है। '

मुंबई जैसे शहरों में कई बार डिवेलपर फ्लोर राइज चार्ज के नाम पर भी अतिरिक्त शुल्क ले सकता है। वह कहते हैं , ' जैसे-जैसे फ्लोर्स की संख्या बढ़ती है , फ्लोर राइज चार्ज 25 रुपए प्रति वर्ग फुट से 100 रुपए प्रति वर्ग फुट हो सकता है। ऐसे में अगर कोई ग्राहक 11वें फ्लोर पर फ्लैट लेना चाहता है तो उसे करीब 1000 रुपए प्रति वर्ग फुट अतिरिक्त चुकाना पड़ सकता है। '

कुछ डिवेलपर ओपन कार पार्किंग जैसी सुविधाओं के लिए भी दो लाख रुपए से लेकर 10 लाख रुपए तक शुल्क ले सकते हैं। अगर आपके ऐग्रिमेंट में खर्च नहीं बढ़ने का कोई नियम है तो डिवेलपर कुछ सुविधाओं की कीमत में बढ़ोतरी के जरिए लागत निकालने की कोशिश कर सकता है।

ऐग्रिमेंट में रेट क्लॉज रखें
इंडियाप्रॉपटी डॉट कॉम के वाइस प्रेजिडेंट गणेश वासुदेवन कहते हैं कि यह बेहद जरूरी है कि आप ऐग्रिमेंट में हमेशा कीमत में बढ़ोतरी का नियम रखें। वासुदेवन के मुताबिक , ' मिसाल के तौर पर , एक व्यक्ति ने अंडरकंस्ट्रक्शन प्रॉजेक्ट में घर बुक कराया है और डिवेलपर ने उसे तीन साल के भीतर घर देने का वायदा किया है। अगर कंस्ट्रक्शन की लागत तब तक 20 फीसदी या 30 फीसदी बढ़ जाती है तो डिवेलपर अप्रत्यक्ष रूप से इस रकम को ग्राहक से वसूलने की कोशिश कर सकता है और इसके लिए वह कुछ सेवाओं पर शुल्क लगा सकता है। '

वासुदेवन के मुताबिक , अगर किसी ग्राहक के सामने ऐग्रिमेंट पर दस्तखत करते वक्त सभी खर्चों को लेकर स्पष्टता है , तो काफी दिक्कतों से बचा जा सकता है। वह कहते हैं , ' ग्राहक को यह चीज सुनिश्चित करनी चाहिए कि उसे ऐग्रिमेंट में लिखे गए सभी खर्चों की पूरी जानकारी है। नहीं तो कब्जा लेते वक्त डिवेलपर अचानक कुछ खर्चों की मांग कर सकते हैं और ग्राहक के पास इस अतिरिक्त खर्च को देने के अलावा कोई रास्ता नहीं होता है। '

ग्राहक को इस बात पर भी नजर डालनी चाहिए कि ऐग्रिमेंट में डिलिवरी का वक्त और देरी होने की दशा में जुर्माने का प्रावधान है या नहीं। अगर कोई शख्स बैंक से लोन ले रहा है , तो लोन की रकम के अलावा उसे लोन की रकम का 0.5 फीसदी अतिरिक्त पैसा प्रोसेसिंग फीस के तौर पर भी देना पड़ सकता है। इसमें प्रॉपर्टी की सर्च और वैल्यूएशन चार्ज जैसे अतिरिक्त शुल्क भी हो सकते हैं। इससे भी घर का बजट कुछ हजार रुपए बढ़ सकता है। अगर आपके पास पर्याप्त सिक्युरिटी नहीं है तो बैंक आप पर उसके निवेश को सुरक्षित करने के लिए कोई बीमा उत्पाद खरीदने के लिए भी दबाव डाल सकता है। कुलमिलाकर घर खरीदने के पहले ग्राहकों को इन सब खर्चों के बारे में अच्छी तरह से जानकारी कर लेनी चाहिए और इनके लिए पूंजी की व्यवस्था कर लेनी चाहिए।

Reasons- Real Estate Boom in Delhi !

Reasons- Real Estate Boom in Delhi !:

•The increasing foreign fundsal estate in Delhi obtainin opened brand newnd new avenues in lieu oflieu of the for profit properties in Delhi. Established multi-nationals operating from Delhi obtainin twisted starories in lieu oflieu of others to be an enthusiast ofenthusiast of. The demand in lieu oflieu of workreak sparklyternational principless of the MNCs is in Delhi Property.

• Also, as more and more relationsons mapto take a break from the routine 9-5 jobs and plunge into running their own businesses, the demand in lieu oflieu of workreak increases ten-folds.

•The population explosion in Delhi due to massivemigration of manpower raises the demand in lieu oflieu of residential properties.


Equallyually far as purchasing a residential property is concerned the rich can sort outrt out so on one peakof point in timet in time, the glitchdeceptionption with the midpointnt working group of students of students and the poor. Both the government and the personall developers obtainin taken a noticece of this and are at this timethis time targeting to provide within your meansr means residential options. Special schemes are being launched to construct townships in lieu oflieu of the poorer sections of the society.

•Cheaper chillylly equipment, manpower availability and cost-effectiveness to run modernts in the Delhi NCR region has sparked a row betweenen industrialists to encash the freetsd the opportunity.

•There were days afterr individualividual had to run in poles apartrt instructionsns to supermarketrmarket in lieu oflieu of clothes, footwear, jewelry or rush to eateries and motion picturen picture theatres situated on two poles apartrt nail clippings clippings.


The advent of Malls has tainted the way you supermarketrmarket, dine or watch a flick. Malls obtainin brought in the conceptionion of everything under individualividual roof. The multi-storied Malls obtainin everything to offer, wellfrom your basic needs to entertainment options. The real estate in Delhi has a silent invader in the form of retail sector. Malls and multiplexes are mushrooming in allook and corner of the city.


Residential Sector in Delhi's Real Estate Market

Taking a closer look on the residential sector in the real estate advertiseise in Delhi, the prices of residential properties are largelyy driven by location. Lutyen's zone is a preferred noblee locality betweenen the affluent group of students of students. Residential properties in this area vend like ferventvent cakes though on a stunningsequencesquences. Aware of the worth of owning a firmin this area, the residents choose not to part with their residential asset. Thus, it is rare to discoveryovery a property on deal in this area. Equallyually the property demand in this area is elevatedated with a restrictedted supply, it is but natural in lieu oflieu of the prices to be exorbitantly elevatedated. Lutyen's zone thereforeefore houses top industrialists, politicians, bureaucrats and big businessness tycoons having deep pockets. The prices in this area on no account account set eyes on eyes on a ruin to the elite localitystorical importe location, well-developed infrastructure and townfacilities. Owning a familyly in Lutyen's zone earmarks elevatedated status in the society.


•Real Estate in East Delhi

Moving on to residential properties in East Delhi, the area is fast fastceptance as compared to the what went before went before. Anand Vihar, Lakshmi Nagar, Shahdara, Indirapuram, Mayur Vihar, Vivek Vihar, Dilshad Colony and Patparganj betweenen many others fall under East Delhi. East Delhi is bordered by Ghaziabad and Noida. Treated as individualividual of the largelyely without being seen being seen regions of Delhi, East Delhi was familyly to singlele a selected hardly anydly any in the what went before went before having a low-income. The area was deprived of the basic facilities of schools, hospitals and entertainment options. However, on bestow the area has been urbanized into a decent residential area leaving behind the muddlednd overshadowed structures and brimming with all the basic facilities. The property prices in East Delhi are furthermorehermore increasing increasinglygly in the wake of attention it is getting from the real estate developers.

• Real Estate in North Delhi

North Delhi property prices are furthermorehermore soaring elevatedated as it houses Delhi University. Presence of Azadpur Mandi furthermorehermore adds to the consequencesquences hike as a supplier of vegetables and fruits to the entiree of Delhi and NCR region. An exceptionalal metro and road connectivity additionalnal composeose North Delhi a costlier matter. Azadpur, Kashmere Gate, Pitampura, Inderlok, Ashok Vihar, Model Town, Rohini, Shalimar Bagh, Civil Lines, Kingsway Camp, Rajiv Nagar, Ghanta Ghar, Mukherjee Nagar, Rani Bagh, Wazirpur, Tees Hazari, Shakti Nagar, Prashant Vihar and Central Secretariat are aboutt of the areas in North Delhi. The area faces elevatedated demand in lieu oflieu of PG accommodation as the area has an great quantityntity of DU students.

• Real Estate in South Delhi

South Delhi is a preferred residential location in Delhi. It includes Amar Colony, Ashram, Bhikaji Cama Place, Delhi Cantt, Anand Lok, Bhogal, C.R.Park, East of Kailash, Bijwasan, Alaknanda, Defence Colony, Friends Colony, Dilshad Garden, Jasola Vihar, Lajpat Nagar, Nehru Place, New Friends Colony, Safdarjung Enclave, Sarojini Nagar, Malviya Nagar, Hauz Khas, Jungpura, R.K.Puram, Vasant Kunj, South Extension, Vasant Vihar, Kalkaji, Munirka, Golf Link, Okhla, Green Park, Panchsheel Park, Gautam Nagar, Khan Market, Saket, Mehrauli, Niti Bagh, Sheikh Sarai, Mahipalpur, Netaji Nagar, Nizamuddin, Sangam Vihar and that that. Known as the number oner one residential abundancence due to its location, South Delhi is a favorite betweenen corporates, government employees and businessmen alike. The prices of properties in South Delhi are furthermorehermore soaring privilegedeged and privilegedeged as it houses several noblee areas.

• Real Estate in West Delhi

Real estate in Dwarka, West Delhi, is having a roller-coaster ride. The designedd put togetherher and sound infrastructure has made Dwarka a favorite in lieu oflieu of residential property. The entiree subcity is occupiedpied of dwellingbuildings offering lucrative services The prices of the properties in Dwarka are flatteringng menacingly expensive. Even the for profit and retail sectors are in an increasemode. Other areas falling under West Delhi in lieu oflieu of residential perseverancerance are Janakpuri, Pitampura, Punjabi Bagh, Rajouri Garden, Rohini and Patel Nagar.
Real estate in Delhi is pitifull ahead of time of time on a progressive rate setting brand newnd new landmarks by promoting lifestyles matching international principless. The 'national capital' status gives supplementaryary momentum to the real estate in Delhi, a metropolitan city with a exactix of old and brand newnd new!

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Wednesday, August 17, 2011

सपनों का घर - Real Estate India - Gurgaon - Noida - Delhi - Mumbai - Pune - Chennai - Property Discussion Forum - www.iref.in

सपनों का घर - Real Estate India - Gurgaon - Noida - Delhi - Mumbai - Pune - Chennai - Property Discussion Forum - www.iref.in

सपनों का घर

पता नहीं रईस घरों के बच्चों के साथ कभी ऐसा हुआ या नहीं, मगर मध्यवर्गीय घरों के युवाओं के एक वर्ग में मैंने एक खास किस्म की समानता देखी है- वे समाज को बदलने की बात करते हैं। हालांकि 35-40 की उम्र तक आते-आते वे भी बहुत हद तक सांसारिक हो जाते हैं, मगर 15-20 साल की उम्र में उनका सबसे बड़ा सपना ही दुनिया को बदलने का होता है। वे ऐसी दुनिया का स्वप्न देखते हैं, जिसमें अमीरी-गरीबी के बीच खाई न रहे, जहां सच और ईमानदारी की विजय हो और झूठे, पाखंडी, बेईमान, भ्रष्ट लोगों को सजा मिले। मैं नहीं भूला हूं कि किस तरह कॉलेज के दिनों में मैं बार-बार अपने दोस्तों को कहता था और यह बात मैंने कविता के रूप में भी लिखी कि मैं एक अदद बीवी, एक स्कूटर, दो बच्चों और एक दो कमरे के घर वाला जीवन नहीं जिऊंगा। जाहिर है, यह सोच जवानी के क्रांतिकारी झुकाव का ही परिणाम था। यह 1980 के दशक की बात है, जिन दिनों सरकारी नौकरियों का बोलबाला था। इन पंक्तियों के जरिए शायद मैं क्लर्की जीवन की खिल्ली उड़ाता था क्योंकि तब वह मुझे सबसे औसत किस्म का जीवन लगता था - बिना रीढ़ का जीवन। मगर क्रांतिकारी बदलावों की जिद के तुरंत बाद एक रुमानी फेज भी आया। अब कल्पना में एक सुंदर बीवी आ गई, दो प्यारे बच्चे आ गए और उनके साथ एक हरी दूब से भरे आंगन वाला घर भी। वहां आंगन के कुछ ही दूरी पर बहती नदी भी चली आई। बाकायदा झूला लगा हुआ था, वहां हरे पेड़ भी थे और फूलों की पंक्तिदार क्यारियों के बीच खेलते दो बच्चे भी।

शहर आने के बाद नौजवानी के उस रुमानी फेज को याद करता हूं तो हंसी आती है। जिस शहर में एक कमरे की खोली पा लेना ही बहुत बड़ी बात हो, वहां ऐसे ऐश्वर्य की कल्पना हास्यास्पद हो ही जाएगी। शहर आकर मैंने पाया कि यहां मुकम्मल घर को लेकर लोगों का नजरिया कुछ और ही था। अलबत्ता शहर में सपनों के घर को लेकर हरसंभव समझौता करने के बावजूद उसका अस्तित्व असंभव जान पड़ता है। यहां आप सबसे पहले समझौते के रूप में आलीशान घरों को अपनी नजर की हद से हटा देते हैं। इसके बाद हरी दूब वाला आंगन खुद ब खुद गायब हो जाता है। आंगन के साथ पेड़ और फूलों की क्यारियां भी चली जातीं हैं। पहले ही आप दो की बजाय एक बच्चे पर आ चुके होते हैं। आपके लिए यह बड़ी सुविधा है। आप सोचते हैं कि बच्चा अपने खेलने के लिए जगह ढूंढ ही लेगा, जरूरी ये है कि घर में थोड़ी जगह हो। बच्चा बड़ा हो गया है, उसे साथ सुलाना अच्छा नहीं लगता। घर में दो कमरे तो जरूर हों। किचन में पत्नी को पसीना पोंछने के लिए हाथ उठाने लायक जगह मिल जाए और एक छोटा-सा हॉल, जहां कभी गांव-देहात से आने वाले रिश्तेदार-नातेदार के सोने की व्यवस्था की जा सके। बाथरूम और टॉयलेट छोटे हों, तो भी चलेगा- एक ही बार तो इस्तेमाल करना है उनका। सपनों के घर में तमाम कांट-छांट और समझौतों के बाद आप बाजार का रुख करते हैं। आपने दिमाग में सारा जोड़ घटा किया हुआ है- पुश्तैनी घर को बेच देने से इतना पैसा मिलेगा, जरूरत पड़ेगी तो बीवी के भी कुछ गहने बेच देंगे, बैंक से ज्यादा से ज्यादा लोन- क्या होगा, दस-पंद्रह साल तंगी में रह लेंगे, पीएफ भी पूरा लग जाए, तो कोई बात नहीं। सिर पर एक स्थायी छत तो हो जाएगा।

अब आप बाजार का रुख करते हैं। मगर वहां से दुत्कार दिए जाते हैं। आपसे गलती यह हो जाती है कि आप शहर के दिल की ओर रुख कर लेते हैं, जहां पैर रखने लायक जमीन ही आपके घर से ज्यादा महंगी निकलती है। अब आप शहर के पैताने की ओर खिसकना शुरू होते हैं। जल्दी ही शहर के पैर भी पीछे छूट जाते हैं। इस दौरान आपके दिमाग में अपने घर का नक्शा और छोटा हो जाता है क्योंकि आप सोच लेते हैं कि गांव से लोगों को यहां कभी बुलाएंगे ही नहीं या अगर वे आ भी गए तो उन्हें कुछ बोलकर टरका देंगे। आप हॉल को नक्शे से निकाल देते हैं। अब तक बिल्डर आपको इतनी दूर ले आया होता है कि शहर का पैताना भी आपकी नजर से गायब हो जाता है। आप घबरा जाते हैं कि इतनी दूर से दफ्तर कैसे जाएंगे। आने-जाने में ही छह घंटे लग जाएंगे। अब आप दो कमरों में से एक को छोड़ देते हैं - बच्चा अभी बारह साल का ही तो है। दो-तीन साल और साथ सो सकता है।

इस तरह नदी किनारे हरी दूब के आंगन में झूले और फूलों की क्यारियों के बीच खेलते बच्चों और ऊपर घर की बालकनी से अपनी प्राणप्यारी के साथ खड़े होकर मुग्धभाव से इहलोक के इस परम सुख में डूबने का आपका उड़ता हुआ सपना हकीकत बनते हुए शहर के पार जाकर किसी जमीन से आ लगता है और खुद को धन्यभाग मानते हैं।

Sunday, August 7, 2011

How to split joint property - CREDAI-NCR

How to split joint property - CREDAI-NCR

How to split joint property

The Economic Times

Tax consultants often advise couples to take a joint loan to buy a property so that both spouses can avail of the tax benefits on the loan. It's also common for siblings to pool in resources to purchase a property they could not have bought on their own. In both circumstances, the joint-ownership translates into benefits for the owners.

But joint-ownership of property is a double edged sword. It can lead to legal and financial complications if the co-owners decide to split. Unlike a financial asset, it is not easy to split a built up property in a way that it satisfies all the affected parties. If the property is mortgaged, it adds another twist in the tale.

The difficulties involved often make the advantages of going in for a joint property-be it tax benefits, or the ease in transferring property to your progeny-pale in comparison. When Bhaskar Bharat established a Hindu Undivided Family (HUF) in 2007 to save on tax, he had not taken into account the complications of the joint ownership structure. The Mumbai-based businessman is now worried about how to split the property owned by the HUF and distribute it among the co-owners.

However, there is a clearly laid-out legal mechanism in place to tackle such situations. All you have to do is to file a partition suit. The way your share gets calculated and divided depends on the type of the property in question. That is, getting your share in a property owned by an HUF that has multiple co-owners is very different from dividing a self-acquired flat. Here's a look at the rules that govern the splitting of different types of properties:

Self-acquired property

Be it a plot of land, an apartment, or an independent house, the rules for self-acquired properties are similar whether they are jointly owned by a couple or by siblings. When the property is held in the name of one's spouse, the other partner automatically becomes a co-owner. Says Ravi Goenka, solicitor at Goenka Law Associates: "A wife becomes the 50% co-owner of a property on marriage."

In case of a divorce, the court may order the land to be divided equally and the share of the separating partner to be given. Alternatively, one spouse may buy out the partner's share by offering monetary compensation. A spouse can also issue a surrender deed or a gift deed and hand over his/her share to the separating partner. In such a situation, the deeds have to be registered at the registrar's office after paying the applicable stamp duty (from 5% to 12.5% in different states). However, it is important to note that one's property rights have to be transferred before the final divorce decree is passed, otherwise the transaction is treated like normal sale and the regular stamp duty will be applicable instead of the 2% duty that applies to a gift deed. "In the case of a surrender deed, the person who gets the property would have to pay a stamp duty of 5% of the market value of the property," says Anjana H. Chheda, legal advisor to the Maharashtra Chamber of Housing and Industry.

Friday, August 5, 2011

SPECIMEN OF A GOOD RENT AGREEMENT

This Rent agreement is made and executed at New Delhi on this ___ /5/2011

                                                      Between

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. New Delhi, hereinafter called the First Party/Lesser/Owner.

                                                         AND
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. hereinafter called the Second Party/Lessee/Tenant.



The expression of first party and the second party shall mean and include their heirs, successors, nominee’s assigns, executors, administrators and legal representatives respectively.



And whereas the first party is the absolute owner and in possession of the property………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..


And whereas on the request of the second party/lessee, the first party/lesser/owner aforesaid has agreed to let out the ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………., (hereinafter called the said property) to the second party for a monthly rent of Rs………………/- (RS. ………………………………………….) on the following terms and conditions.


NOW THIS AGREEMENT WITNESSETH AS UNDER:-


1. That the months rent of the above said premises has been settled between both the parties a sum of Rs. ……………/- (Rs. …………………………………………) per month which the second party shall pay (whether legally demanded or not) to the first party in advance by cash/Cheque/draft on or before 5th day of each English Calendar month starting from ………………. failing which a penalty of Rs. 100/- (Rs. One Hundred only) per day charge from the first day i.e. commencement of rent of the month.


2. That the tenure period/lease period of the said premises will be for 11 months only w. e. f. from………………. valid up to ……………….. and the monthly rent will be increase by minimum 10% mutually agreed by the party/as per prevailing market rate, after expiry of 11 months through mutual understanding.


3. That the above rent is agreed between the parties will be treated as standard rent.


4. That the first party/Lesser have given the vacant physical well position possession of the said property along with all fitting and fixtures in running conditions installed in the said property to the second party/tenant.


5. That the second party/tenant shall handover the vacant physical possession of the said property on the expiry of lease period along with all fitting and fixture to the first party/lesser or his/her/their heirs, nominees representative as its is at the time of vacating the said premises and all dues and demands liabilities shall be clear by tenant/second party during the tenancy period.


6. That the house tax of the said property will be paid by the first party/owner.


7. That the electricity and water charges of the said property will be paid by the second party during the tenancy period in respect of the said property and at the time of vacating the rented premises the tenant /second party shall handover the original receipt of bill duly acknowledges by the concerned authority to the first party/lessee and in case the second party/lessee left any bill pending or unpaid, the first party/lesser shall have right to deduct/recover the same from the security amount given.


8. That the second party shall not sublet the said property or any part of the said property to any other person/s.


9. That the second party shall not make any additions, alteration in the said premises and shall not make any structural changes in the premises in question.

10. That the second party shall be responsible for its general upkeep and maintenance in good conditions and day-to-day repairs of water taps, electrical wiring/fitted sanitary items etc. shall be got done by the second party at his/her/their own cost.


11. That the second party will not make any nuisance in the said tenanted premises and will not do any such acts which may cause pollution, obnoxious hazardous to the vicinity/other portion of the building.


12. That the second party wants to vacate the said premises before the expiry of tenancy period then he/she/they will also serve one month’s prior notice to the first party or one month rent to the first party in case of not serving one month notice.


13. That if the first party wants to get the said premises vacated before the expiry of the tenancy period then he/she/they will serve one month’s prior notice to the second party.


14. That the first party and second party will abide by all the rules and regulation of the concerned authority of DDA/MCD/BSESE/ BRPL/NDPL and/or any other Govt. or local authority relating to the said property.


15. That the tenancy period is fixed period for 11 months and the second party agrees to vacate & handover the vacant physical possession of the demised premises to the first party on or before the expiry of this lease deed/rent agreement without any further notice to him and second party shall not claim further extension as a matter of right or the first party shall have the right to take the possession of the demised premises back from second party through the court of law at the cost & risks of second party.


16. That the above agreement is for exact 11 month with 6 month lock-in period agreed by both the parties. Under any circumstances the tenant wishes to vacate the above premise before the expiry of the above agreed 6 months then the tenant shall have to pay the complete rent for the entire lock in period.


17. That in case the tenant/second party default in payment of rent for successive two months this Rent Agreement will be stand terminated automatically and no separate legal notice regarding termination of agreement will be served by the first party and he/she/they can put his/her/their lock to the premises.


18. That the present rent deed has been executed under the free will, sound health, disposing mind with consent of both the parties and neither has signed under any pressure, threat, correction etc.


19. That the second party shall use the said premises for commercial/residential purpose only and the second party shall keep the said premise neat and clean.


20. That if the second party fails to handover the vacant physical possession of the demised premises on expiry/termination of this agreement then he/she/they agrees to pay Rs. 1,000/- (Rs. Ten Thousand only) per day damages charges (penalty) to the first party, till such time the second party handover the peaceful vacant possession of the premises to the first party over and above the monthly rent.


21. That in case any dispute arises between the first party and second party then the said disputes will be referred to a mutually acceptable sole arbitrator whose decision will be final and binding on both the parties.


22. That the second party shall be liable for the electric theft in the said property.


23. That the first party has received a sum of Rs. …………………/- (Rs. ………………………………………) from the second party, as interest free security amount which will be refunded by the first party to the second party at the time of vacation/handed over the possession of the lease premises after clearing/adjustment of dues if any


24. That the cost of damages, if any to fixture/fittings at the time termination of lease period or earlier shall be paid by the tenant. Natural wear and tear will handover be taken into account. Any dispute in this regard will be sorted out amicable by the parties concern with the help of witnesses.


25. That the tenant shall not carry out any illegal activity which is prohibited under law and if on the tenant shall be fully responsible for the same.


26. That this agreement shall be governed by the provision of contract act and other applicable laws relating to tenancy and any disputes arising out of this agreement shall be subjected to the jurisdiction of Delhi Court only.


27. That the first party is at liberty to sell, transfer or other pass over the aforesaid property to any person, in that event the second party do hereby agrees to pay the rent to the transferee the person instructed by the first party.


28. That the second party will not violate any law of the land or do any illegal activity in the demise premises, And if anything untoward/illegal of any law/rules takes place it will be exclusively to the account of the second party and first party will not take any responsibility whatsoever of such unlawful activity.


29. That in case the tenant fails to comply with the above terms and conditions the first party shall have the rights to take possession of the premises from the second party without any prior notice and evict the said tenant from the premises and terminate the tenancy from the same day. The Second Party/lessee will not be authorise to challenge this rent/lease deed in any court of law.


30. That the lessee shall permit the first party and or his authorized representative to enter upon the demised premises at all reasonable times for the purpose of either inspection of repair of the demised premises as and when necessary.


31. This Rent Agreement has been executed in duplicate and is duly signed by the Lessor and the lessee. The Original Stamp Papers shall remains in possession of the Lessor and copy of there of duly signed shall remain in the possession of the lessee for his record. The Cost of the stamp duty registration chares and any other charges in respect of lease deed as well as any renewal deed shall be borne by the lessee and lessor according to Fifty- Fifty Percent Share.


32. That the Lessee will not make any credit card, visa power, debit card, and lessee will not take any loan against the said property if lessee will take any loan from any bank, Institution, Pvt. Bank, Nationalised Bank, and Pvt. Financier then Lessor will not be responsible for the same if lessee will not repay the said amount.


33. That the contents of this agreement has been read and understood by both the parties before signing this agreement.

IN WITNESSES WHEREOF, both the parties have set their respective hands on the day, month and year first above written in the presence of the following witnesses:


WITNESSES                                                               FIRST PARTY








                                                                                      SECOND PARTY 






अरबनाइज्ड विलेज तो 'जी' कैटेगरी का सर्कल रेट- Navbharat Times

अरबनाइज्ड विलेज तो 'जी' कैटेगरी का सर्कल रेट- Navbharat Times

सर्कल बदलने से स्टांप ड्यूटी में काफी बदलाव आ जाता है। जी कैटेगरी के लिए लिए सर्कल रेट जहां 27,400 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर है, वहीं एच कैटेगरी में यह 13,800 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर है।

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कुछ सब रजिस्ट्रारों का कहना है कि सर्कल रेट के लिए अरबनाइज्ड विलेज की अलग कैटेगरी है और उन गांवों में प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन के लिए इसी हिसाब से (जी कैटेगरी) स्टांप ड्यूटी वसूली जा रही है।

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निर्भय कुमार

दिल्ली के किसी गांव में प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं तो यह देख लें कि उसका टाइप क्या है। अगर प्रॉपर्टी शहरीकृत गांव में है तो उसकी कैटेगरी 'जी' होगी और आपको उसी के अनुसार स्टांप ड्यूटी देनी होगी। अब सिर्फ उन्हीं गांवों के लिए एच कैटेगरी के हिसाब से ड्यूटी ली जा रही है जो रूरल विलेज हैं।

सब रजिस्ट्रार 6 (सी)-सरस्वती विहार ने ऐसे मामलों को लेकर पैदा हो रहे विवाद के बारे में कहा कि यह बदलाव इसी साल कुछ महीने पहले आए आदेश के बाद हुए हैं। बकौल सब रजिस्ट्रार श्री त्रिपाठी: इस साल 4 फरवरी को एक नोटिफिकेशन आया था, जिसके द्वारा अरबनाइज्ड विलेज के लिए जी सर्कल के रेट्स तय हैं। यह नोटिफिकेशन दिल्ली में 7-8 फरवरी से लागू हुआ।

जनकपुरी सब-रजिस्ट्रार दफ्तर के आधिकारिक सूत्रों ने भी यही कहा कि सर्कल रेट के लिए अरबनाइज्ड विलेज की अलग कैटेगरी है और उन गांवों में प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन के लिए इसी हिसाब से (जी कैटेगरी) स्टांप ड्यूटी वसूली जा रही है।

दरअसल , प्रॉपर्टी मामले के कुछ वकीलों ने सवाल उठाया था कि जब 2007 के नोटिफिकेशन में गांवों की जमीन( लाल डोरा ) के लिए एच कैटेगरी तय की गई थी , तो फिर कैटेगरी अलग - अलग कैसे हुई ? 27 जुलाई , 2007 के उस नोटिफिकेशन में जो चार बातें अहम थीं वे हैं - ऑल एनडीएमसी एरिया - ए कैटेगरी , ऑलकैन्टोनमेंट एरिया - सी केटेगरी , लैंड एंड प्रॉपर्टीज इन लाल डोरा - एच कैटेगरी , और इसके अतिरिक्त सभीप्रॉपर्टीज एमसीडी लिस्ट के अनुसार।

सरस्वती विहार के सब - रजिस्ट्रार ने रोहिणी जोन का हवाला देते हुए कहा कि इस जोन में नाहरपुर , रिठाला ,मंगोलपुरी और रजापुर आदि समेत करीब आधा दर्जन गांव शहरी हैं। लेकिन लोग पुराने नियमों में उलझे हुए हैं।2007 के नोटिफिकेशन की बात कर रहे हैं , लेकिन तब से अब तक कई अहम बदलाव हो चुके हैं। इस सालफरवरी में सर्कल रेट के लिए जो नोटिफिकेशन आया , उसी के अनुसार ' जी ' कैटगेरी के तहत नए सर्किल रेट्सतय हैं।

लेकिन कई वकील सब रजिस्ट्रार की बातों से अब भी सहमत नहीं हैं। उनका कहना है कि कुछ महीने पहले एकआदेश आया था , उसमें यह बात कही गई थी कि लोग गांव के बाहरी हिस्से की जमीन भी लाल डोरा के तहत (एच कैटेगरी ) में रजिस्टर्ड करा रहे हैं। इससे सरकार को हो रहे रेवेन्यू के नुकसान को रोकने की बात कही गई थी।शहरी गांव में लाल डोरा जमीन की कैटेगरी बदलने का कोई नोटिफिकेशन नहीं है। एक वकील ने कहा कि दिल्लीके गांव आज शहरीकृत नहीं हुए हैं। 1982 में ही गांवों को शहरीकृत किया गया था। कुछ समय पहले तक प्रैक्टिसमें अरबनाइज्ड गांवों की लाल डोरा जमीन पर एच कैटेगरी का रेट लगता था। अरबनाइज्ड विलेज में लाल डोराके अलावा एक्सटेंडेड आबादी वाली जमीनों पर तो पहले भी ' जी ' कैटेगरी के हिसाब से स्टांप ड्यूटी लगती थी।फरवरी के जिस नोटिफिकेशन की बात की जा रही है , उसमें कैटेगरी के हिसाब से सर्कल रेट बढ़ाने की बात है।लाला डोरा की बात है ही नहीं।

दरअसल , सारे विवाद की जड़ खरीददारों के पॉकेट पर पड़ रहा भार है। सर्कल बदलने से स्टांप ड्यूटी में काफीबदलाव आ जाता है। जी कैटेगरी के लिए लिए सर्कल रेट जहां 27,400 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर है , वहीं एचकैटेगरी में यह 13,800 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर है।

स्टांप ड्यूटी कैलकुलेशन

मान लीजिए आप किसी गांव में 100 वर्ग गज जमीन रजिस्टर्ड करा रहे हैं तो उस पर जी केटैगरी के हिसाब सेस्टांप ड्यूटी प्लॉट ( जमीन ) के लिए 27,400 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर और कॉस्ट ऑफ कंस्ट्रक्शन 4,750 रुपयेप्रति स्क्वेयर मीटर को मिला कर तय होगी। लेकिन जब वही प्रॉपर्टी एच कैटेगरी के तहत रजिस्टर्ड होगी तो स्टांपड्यूटी प्लॉट के लिए 13,800 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर के रेट में कॉस्ट ऑफ कंस्ट्रक्शन 2,370 रुपये प्रति स्क्वेयरमीटर को मिला कर तय होगी। स्टांप ड्यूटी कितनी बनेगी , यह इस बात पर डिपेंड करेगी कि प्रॉपर्टी पुरुष ,महिला या फिर दोनों के द्वारा संयुक्त रूप से खरीदी जा रही है।



बॉक्स :

अरबनाइज्ड विलेज - जी कैटेगरी

सर्कल रेट :

प्लॉट ( जमीन ) - 27,400 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर

कॉस्ट ऑफ कंस्ट्रक्शन - 4750 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर


रूरल विलेज - एच कैटेगरी

सर्कल रेट :

प्लॉट ( जमीन )- 13800 रुपये प्रति स्क्वेयर मीटर

कॉस्ट ऑफ कंस्ट्रक्शन - 2370 रुपये प्रति स्क्वेयर म ीटर

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Difference of Will and Gift Deed